EJERLEJLIGHEDSFORENINGEN HALSSKOVGADE 2 – 4,

2100 KØBENHAVN Ø

Formandsberetning til den ordinære generalforsamling 2015/2016 mandag den 31. oktober 2016

 

Som formand for Ejerforeningens bestyrelse skal jeg hermed redegøre for de begi-venheder og dispositioner, der, efter bestyrelsens opfattelse, har været af størst be-tydning for varetagelsen af Foreningens forhold i foreningsåret 2015/16.     

1     Væsentlige begivenheder og sager i 2015/16      

Omtalen af ”væsentlige begivenheder og sager” omfatter såvel bestyrelsens som For-eningens eksterne samarbejdspartneres løbende arbejde med at varetage Foreningens interesser, hvad angår administration, vedligeholdelse og forbedringer af ejendom-men udført siden udarbejdelsen af sidste års formandsberetning.

1.1   Afsluttede vedligeholdelsesarbejder i 2015/16

 

Indledningsvis skal jeg oplyse, at ejendommen og haveanlægget løbende rengøres og vedligeholdes først og fremmest af Foreningens viceværtteam, men med bistand af en sædvanlig kreds af samarbejdspartnere, når det er påkrævet.

Jeg vil nu i tidsmæssig rækkefølge orientere om de større, væsentlige arbejder, der er afsluttet i det seneste år og indregnet i Foreningens regnskab for 2015/16.  

1.1.1 Maling m.m. af udvendige flader 

 

I løbet efteråret 2015 blev væggene på ejendommens 4 altangange malet i en beton- farve, der matcher væggenes oprindelige grå farve.

Også i efteråret 2015 blev loftspladerne over P-pladserne repareret og derefter opma-let i hvidt.

Efter nytår 2015/16 blev ydervæggene på ejendommens stuealtaner genmalet i hvidt.

Det er bestyrelsens opfattelser, at disse malerarbejder m.m. i meget væsentlig grad har højnet synsindtrykket af ejendommens udseende.

1.1.2 Reparation m.m. af lågerne til affaldsskakterne i ejendommens opgange

 

I løbet af 2016's første måneder blev lukkemekanismen på affaldsskakternes låger re-

pareret således, at de nu slutter tæt til rammen. Dette mindsker risikoen for dårlig luft i opgangene.

Sidenhen blev væggen fra lige under lågerne og ned til gulvet malet med en rengø-ringsvenlig type maling af samme fare som opgangenes vægflader.

1.1.3 Nyt betalingssystem til vaskekælderens 2 vaskemaskiner

 

Også i starten af 2016 blev det konstateret, at elektronikken i de 2 vaskemaskiners gamle afregningssystem var brudt endeligt ned og, at det ikke mere kunne repareres på grund af forældelse.

Med rosværdig bistand fra et ejerpar, blev det gamle afregningssystem erstattet af et nyt med brug af nye vaskebrikker. Også refusion af ikke brugte vaske i det gamle sy-stem blev bragt på plads.

Samtidig reduceredes vaskeprisen til det tidligere beløb, 5 vaske for 100 kr.

Det nye system ser ud til at fungere til alles tilfredshed, og desuden tyder det på, at vaskeriets omsætning er blevet øget.

 

1.1.4 Reparation af altanbrystninger

 

Igen i 2016 har 2 ejere fået repareret betonskader på deres altanbrystninger (indersi-den af deres altanmure).

Det blev med opslag til samtlige ejere oplyst, at sådanne skader ville blive udbedret, hvis de blev meldt til bestyrelsen inden en bestemt dato. Der anmeldtes de 2 skader, som nu er udbedret.

1.1.5 Vandbrud ud for Halsskovgade nr. 4

I starten af marts måned 2016 konstateredes der en vandskade i kælderen til nr. 4. Der viste sig at være tale om brud på et kommunalt tilførselsrør med brugsvand til ejen-dommen, men bruddet var sket på Foreningens område. Heldigvis var der tale om en skade, vi delvis får forsikringsdækket.

Skaden er nu endeligt udbedret for i alt 75.711 kr., der er anmeldt til Foreningens for- sikringsselskab, Gjensidige Forsikring. Foreningens selvrisiko er på 40 % og forsik-ringsdækningen på 60 % eller 45.562 kr. Dækningsbeløbet er endnu ikke blevet af-regnet.

1.1.6 Skade på dykpumpen i elevatorbrønden i opgangen til Halsskovgade nr. 2

 

Medio 2016 er der konstateret "vandlyde" fra under elevatoren i nr. 2. Det viste sig, at

dykpumpen i elevatorbrønden var ophørt med at fungere, og desuden konstateredes der utætheder i bunden af elevatorbrønden.

Dykpumpen måtte udskiftes. Det viste sig at være nødvendigt af flere gange, men selvfølgelig på garantien. Den samlede reparation er nu meldt afsluttet.

1.1.7 Affaldscontainere og storskrald i ejendommens gård

 

I løbet af 2016 er det blevet konstateret, at såvel ejere som personer udefra har stillet storskrald, herunder især byggeaffald, på flisearealet nær opgangen til nr. 2 bag de 3 containere til plast, metal og elektronik.

Det gav det uheldige indtryk, at vores ejendoms gård var en losseplads.

Først opsattes der opslag bag de 3 nævnte containere om, at storskrald m.m. ikke måt-te stilles på flisearealet. Siden undersøgte det samme ejerpar, om vi kunne nøjes med færre containere til papir og pap under ejendommen, sådan at de 3 foran flisearealet måske også kunne stilles der.

Det viste sig at være muligt, og er derfor nu ført ud i livet sådan, at flisearealet ikke mere umiddelbart indbyder til placering af storskald udover det, viceværten stiller til bortkørsel den følgende dag.

Også disse tiltag har i meget væsentlig grad højnet synsindtrykket af ejendommens udseende.

1.2 Igangsatte, uafsluttede arbejder

 

1.2.1 Brandsagen

 

Branden i en af ejendommens 4.-salslejligheder indtraf kort før nytår 2012. Der op-stod følgeskader i endnu en lejlighed. Jeg vil ikke på ny opremse hele sagsforløbet, men henvise til tidligere formandsberetninger og den fortsatte omtale i referaterne af bestyrelsens møder.

I løbet af eftersommeren i år fik bestyrelsen oplysning om, at Gjensidige Forsikring havde ladet de sidste mangler i de 2 berørte lejligheder udbedre.

Bestyrelsen bad derfor i en e-mail af 3. september d.å. administrator aftale en afleve-ringsforretning med forsikringsselskabets taksator. Datoen for afleveringsforretning-en ville herefter være tidspunktet, hvor Foreningen kunne erklære sagen for endeligt afsluttet.

Afleveringsforretningen er endnu ikke blevet aftalt.

1.2.2 Ventilationssagen

 

Igen vil jeg vil ikke på ny opremse hele sagsforløbet, men henvise til tidligere for-mandsberetninger og den fortsatte omtale i referaterne af bestyrelsens møder. Sagens

aktuelle stilling er som følger:

Bestyrelsen har i årets løb modtaget sammenfaldende oplysninger fra Aktuel Bygge-Rådgivning ApS (ABR), DK IndeklimService og en 3. ventilationstekniker angående en væsentlig del af sagens problemstilling:

For at udsugningsanlægget skal kunne indreguleres korrekt, SKAL motorerne i de tekniske udsugningsinstallationer, som en række beboere/ejere har koblet direkte til anlægget, fjernes af følgende grunde:

Når motorerne kører (eventuelt startet af automatiske sensorer), sender de madlugt og fugt ind i udluftningskanalen, hvilket medfører gene i de øvrige lejligheder.

Når motorerne ikke kører, hæmmer de udluftningen i selve lejligheden med øget risi-ko for gener i form fugtskader og skimmelsvamp.

Samtlige beboere og ejere har af Foreningens administrator sammen indkaldelsen til denne generalforsamling modtaget skriftligt påbud med tilhørende bilag om at fjerne de nævnte motorer.

Inden generalforsamlingen har bestyrelsen besluttet at lade foretage TV-inspektion af udluftningskanalerne i lejlighederne i Halsskovgade nr. 2 for at undersøge, at de ikke er utætte som følge at defekter eller tilstoppet af fremmedlegemer.

Herefter har bestyrelsen besluttet at lade montere nye kontrolventiler, hvis type alle-rede er besluttet, i lejlighederne i Halsskovgade nr. 2. Under monteringen beses det, om påbuddet om at fjerne de ikke autoriserede tilslutninger, hvor det er aktuelt, er blevet fulgt.

Med disse tiltag på plads forventer bestyrelsen, at det igen bliver muligt at indregule-re udsugningen i lejlighederne Halsskovgade nr. 2.

Aktuelt er der ingen problemer med udsugningen i lejlighederne i Halsskovgade nr. 4, jf. det udsendte materiale, men det bliver kontrolleret om nogle år.

1.2.3 Bakteriesagen

 

Sagen drejer sig om, at beboere har konstateret alge-/bakterieforekomster, der har til-stoppet deres varmtvandsarmaturer, som derfor har måttet rengøres ubelejligt ofte.

Problemet er uæstetisk, men da der kun er indløbet oplysning om sagen fra få beboe-re, og da ABR desuden har oplyst, at der ikke er tale om et farligt fænomen, har be-styrelsen valgt at lade sagen hvile, indtil ejendommens varmtvandsbeholder skulle udslammes næste gang, hvor hele problematikken så ville blive undersøgt til bunds.

Udslamningen fandt sted den 21. oktober d.å. udført af Krüger Aquacare, og det viste sig under arbejdet, at hele varmtvandsbeholderens bund var dækket af en "slimsup-pe". Der blev taget vandprøver, varmvandsbeholderen er blevet kloret, og Foreningen har modtaget tilbud på et nyt elektrolyseskab og en ny impulsgivende vandmåler til styring af elektrolyseskabet, da det gamle anlæg viste sig både at være defekt og for-ældet.

Ingeniør Anette Strøyer, ABR har oplyst, at "suppen" givetvis består af slimbakterier, der ikke er farlige, og da de foreløbige laboratoriesvar på vandprøverne ikke er alar-merende, anbefaler hun at afvente de endelige svar. Hun anbefaler desuden bestyrel-sen at acceptere de modtagne tilbud, sådan at varmtvandsanlæggets teknik kan juste-res optimalt med henblik på at eliminere fremtidige gener af den oplyste art.

Dette er bakteriesagens aktuelle stadie. Bestyrelsen vil lade teknikken opdatere, kon-trollere virkningen heraf og følge op på sagen, indtil problemerne er afklaret.

1.2.4 Reparation af tærede spildvandsfalstammer

 

Med henvisning til det opslag, der blev ophængt på opslagstavlerne med opfordring til at melde opserverede tæringsskader til bestyrelsen frem til senest den 1. september i år, og til sagens løbende omtale i referaterne af bestyrelsens møder er sagens aktuel-le stadie som følger:

ABR har opfordret 2 VVS-firmaer til at give tilbud på arbejdet. Det ene af dem har desværre meldt fra på grund af voldsom travlhed. Bestyrelsen og ABR har fundet et nyt VVS-firma, der vil blive opfordret til at deltage i tilbudsgivningen.

Når tilbudsgivningen forhåbentlig snart er på plads, og det billigste tilbud fundet, vil ABR assistere bestyrelsen med at få arbejderne gennemført.

1.2.5 Renovering af ejendommens 2 elevatorstole

 

Dette arbejde var planlagt udført sammen med renoveringen af ejendommens opgan-ge sidste år, men på grund af manglende kompetence fra entreprenørens side lykke-des det ikke.

Arbejdet er stadigvæk ikke udført, hovedsageligt fordi bestyrelsen ikke har kunnet finde fælles fodslag om, hvad der mest praktisk, økonomisk og æstetisk bør gøres.

Sagen vil blive fulgt op efter generalforsamlingen.

1.2.6 Kanylesagen

Med henvisning til det nyligt omdelte påbud om, at brugte kanyler skal afleveres på

apoteket, kan jeg oplyse, at bestyrelsen nu har anskaffet en egnet boks til de brugte

kanyler. Den er klar til levering og montering.

Samtidig med monteringen vil beboerne modtage den nødvendige information.

1.3    Planlagte, endnu ikke igangsatte arbejder og tiltag

 

1.3.1 Renovering af altangangenes beton og udskiftning af ejendommens metal-

          gelændere

 

Der er i denne sag ingen ændringer i forhold til oplysningerne i sidste års formands-beretning, som jeg derfor henviser til. Formandsberetningen for 2014/15 kan findes på Foreningens hjemmeside: www.halsskovgade.dk

Det nye er, at der nu er 1 år mindre til at iværksætte renoveringen inden for den tids-horisont, som ABR har anbefalet, og som løber ca. 2 år endnu. Bestyrelsen vil prøve at forelægge et oplæg til arbejderne på næste års generalforsamling.

1.3.2 Renovering af ejendommens fællesterrasser og haveanlæg

 

Disse tiltag er blevet stillet i udsigt i referaterne af årets bestyrelsesmøder, og der er en ejer, der har tilbudt at assisteret med arbejdet.

Jeg beklager derfor at måtte oplyse, at projektet ikke er blevet fuldført i den nu afslut-tede sæson, hovedsageligt på grund af både bestyrelsesmedlemmernes arbejdsmæssi-ge travlhed og væsentligheden af rækken af de andre omtalte foreningssager.

Projektet bliver fuldt op i den nye foreningsår.

1.3.3 Andre endnu ikke igangsatte tiltag

 

Bestyrelsen har drøftet en række punkter med henblik på at styrke såvel Foreningens som egne rutiner og organisation, såsom:

Oprettelse af et arkiv/en videnbank som erstatning for/supplement til Foreningens hjemmeside med oplysninger om:

Administrator, arkiv, bestyrelsens medlemmer og suppleanter, ejendommens forhold (håndværkere, samarbejdspartnere, vicevært, andet), forsikringsforhold, kontraktfor-hold, vedtægter, økonomi, andet.

Opdatering af Foreningens vedtægter, der er ca. 50 år gamle:

Bestyrelsen har udskudt denne opgave, fordi administrator har oplyst, at der for ejer-foreninger inden for et års tid udarbejdes nye standardvedtægter, som vi givetvis vil kunne anvende umiddelbart med et vist antal korrektioner.

Hvad angår bestyrelsen internt, opstramning af:

Arbejdsopgavers uddelegering til bestyrelsesmedlemmer og andre frivillige

Beboerkontakt

Hvem gør hvad, hvordan gøres tingene, hvad er tidshorisonten?

Kontaktpersoner til håndværkere, samarbejdspartnere, viceværtteamet, m.fl.

Regler for afløsning, såfremt en påtaget opgave ikke kan udføres grundet arbejdet, familie, helbred, andet.

Rent praktisk:

Renovering af lokalet i kælderen til Halsskovgade nr. 2, så det kan anvendes som mødelokale m.v.

Arbejdet med disse punkter fortsættes i det nye foreningsår.

Jeg vil slutte dette punkt med oplysning om en bestyrelsesbeslutning, der endnu ikke er sat i værk:

I indeværende og fremtidige efterårs-/vintersæsoner vil ejendommens malede flader, såvel trappeopgange som udvendige mure, blive "efterset" af en maler, der herefter udbedrer diverse opståede skader og skrammer i det forløbne år.

Målet er, at ejendommens malede flader synsmæssigt løbende skal fremstå så indby-dende som muligt.

 

2     Interne sager/Husorden m.m.

 

Jeg tillader mig at citere opstarten til dette punkt fra de sidste års formandsberetnin-ger:

                                                                                                                                

"Bestyrelsen er over en periode, dels via egne observationer og dels via løbende kla-ger og meddelelser fra ejere og beboere, blevet opmærksom på, at ejendommens hus-orden i stigende grad ikke efterleves.

Derfor blev ordensreglerne m.m. genomdelt i april måned d.å. (2014) med opfordrin-gen "eftersom vi alle indgår i et boligfællesskab, er det til alles bedste, at vi gensidigt tager mest muligt hensyn til hinanden. Det er netop, hvad det at overholde ordensreg-lerne drejer sig om".

Jeg vil spare generalforsamlingen både for flere citater fra de sidste år og for en op-remsning af ikke efterlevede regler i husordenen, f.eks. reglen om "Musik & Øvrig støj", som desværre virker til at være en "synd", der, specielt fra svalegange og den store fællesterrasse, er øget i løbet af det sidst forløbne år, og reglen om "Døre til sva-legangene", der skal holdes lukkede.

Bestyrelsen vil dog fortsat opfordre til:

At de opstillede containere til pap, papir, elektronik, hård plast samt metal benyttes korrekt,

At der ikke stilles poser med diverse affald tilfældige steder på ejendommens område,

At der ikke på altangangene efterlades askebægre, glas og krukker fyldt med cigaret-skod,

At både husordenens og vedtægternes bestemmelser om forbud mod hundehold over-holdes. Det er bestemmelser, bestyrelsen løbende er nødt til at være opmærksom på efterleves, hvorfor der gribes ind over for ejere eller beboere, der bryder dem.

Når dette er sagt, er det alt andet lige bestyrelsens opfattelse, undtaget de nævnte for-hold, at vi har rimelige interne relationer på ejendommen. Det er imidlertid også be-styrelsens opfattelse, at vi konstant skal arbejde med disse relationer, så de varer ved.

Et sidste nyt punkt, der er en administrativ bestyrelsesbeslutning:

P-pladserne nr. 21 og 22 midt i Halsskovgade, der indtil nu er anvendes som hånd-værker P-pladser og til gæsteparkering m.m. flyttes, til P-pladserne nr. 29 og 30. Det betyder, at P-pladserne nr. 21 og 22 bedre kunne udlejes, fordi de mere attraktivt pla-ceret.

Ordningen træder i kraft fra 1. januar 2017 samtidig med omdelingen af de nye P-kort til ejerne.

3     Foreningens økonomi

 

I sidste år formandsberetning brugte jeg en del plads og tid til at redegøre for projek-tet "Renovering af altangangenes beton og udskiftning af ejendommens metalgelæn-dere", hvad angår opsparing og fremtidige bolig- og fællesudgifter m.m. baseret på ABR's foreløbige projektering.

Ligesom under punkt 1.3.1 i denne formandsberetning skal jeg gentage, at der i denne sag ingen ændringer er i forhold til oplysningerne i sidste års formandsberetning, som jeg derfor henviser til. Formandsberetningen for 2014/15 kan findes på Foreningens hjemmeside: www.halsskovgade.dk

Det nye til denne formandsberetning er, at de opsparingshenlæggelser, jeg redegjorde for sidste år, har kunnet indregnes i såvel årsrapporten for 2015/16 som i bestyrelsens budgetforslag til 2016/17.

Jeg skal beklage, at Foreningens revisor ikke har kunnet deltage i aftenens generalfor-samling, hvorfor undertegnede senere har påtaget sig at forelægge såvel årsrapporten for 2015/16 som bestyrelsens budgetforslag for 2016/17 ifølge dagsordenen over for aftenens fremmødte. Her og nu har jeg efter dette punkt indledende oplysninger følgende bemærkninger til Foreningens aktuelle økonomi:

Årsrapporten for 2015/16 udviser et underskud på 68.429 kr. og en kontantbehold-ning pr. 1. juli 2016 på knap 600 t.kr. Bestyrelsens budgetforslag for 2016/17 udviser, efter indregning af det nævnte underskud, en stigning i de forventede fællesudgifter på knap 12,5 % i forhold til 2015/16.

Alt andet lige tør jeg sige, at Foreningen frem til 30. juni d.å. har haft en rimelig fornuftig økonomi.

Endelig skal det nævnes, at Foreningens reservekassekredit på 1 mio. har måttet op-siges:

I et brev af 22. juni d.å. har bestyrelsen af Nordea fået oplyst, at Foreningens kasse-kredit på max. 1 mio. kr. vil blive pålagt en løbende provision på 2,0 % årligt fra 1. oktober d.å., selv om den ikke anvendes. Det vil sige mindst 20.000 kr. årligt.

Foreningen har anvendt kreditten som en likviditetsreserve, det indtil videre har været unødigt at trække på, hvilket heller ikke påregnes at blive nødvendigt i mindst 1 år endnu.

Efter samråd med administrator, der har oplyst dels, at bankgebyret for oprettelse af en ny kredit vil være mindre end den nævnte årlige provision på mindst 20.000 kr., og dels, at Foreningen ikke vil få problemer med etablering af en ny kredit, når det bliver nødvendigt, besluttede bestyrelsen at opsige den nuværende kredit.

4     Afrunding

 

Som afrunding af formandsberetningen takker jeg mine kolleger i bestyrelsen, vores viceværtteam, vores administrator, ABR samt alle andre, der i foreningsåret 2015/16 har bistået med både frivilligt og professionelt arbejde samt rådgivning til gavn for Foreningens løbende trivsel.      

På bestyrelsens vegne

Carsten Fogt                                    

Formandsberetning 2015 16